中原地产中介人员协同诈骗起底
2014-09-15 16:17:14   豫闻网   评论：0

　　来源：中国吉林网

　　“中原地产”是一家知名房地产中介代理机构。2010年，深圳女老板张少平借助中原地产中介人员，采用伪造合同等手法，用一套房屋进行多宗诈骗活动，涉案金额高达6000多万元。2011年，女老板张少平被法院判处12年有期徒刑。随后，“中原地产”也被受害者诉之法院，该案目前正在省高院申诉再审阶段。本案是国内“二手房”危险交易的一个缩影。

　　离奇的“二手房”诈骗

　　2011年12月13日，广东省高级法院对一宗合同诈骗案作出终审裁定，驳回张少平的上诉，维持深圳中院一审判决。照此判决，张少平将要坐牢直到2022年出狱。

　　张少平高中文化，1973年生，案发前在深圳经营三间公司：世态餐饮公司、世态物业公司、壹品投资公司，三个公司都处于亏损状态。但对外张少平则宣称，她很有实力，在做不良资产投资，资金回笼非常快，由此骗取了不少人的信任。

　　据深圳市检察院指控，2010年3月开始，张少平通过中介为其寻找高档住宅，通过民间借贷的方式陆续购买多处高档房产，又以房产为抵押，陆续进行再次借贷，欠下了巨额债务。

　　导致张少平骗局败露的是深圳南山区的“华侨城”纯水岸1109房屋(以下简称“1109房屋”)，张少平通过这套房骗了六方当事人，资金累计高达6000多万元。据检察院指控，2010年5月5日，经“中原地产”介绍，张少平以2200万元价格购买1109房屋。为支付购房款，张少平采用“拆东墙补西墙”的方式多方举债，先后向金恒泰公司(唐兹往)、玉诚担保(许智)、赵辉、肖佳银、韩文铭五方举债。

　　韩文铭是最后一名受骗者。2011年6月21日，张少平隐瞒已经拖欠巨额债务和已经将纯水岸1109房50%的产权承诺过户给债主肖佳银的事实，向韩文铭谎称购买纯水岸1109房需要偿还监督(监管)资金，希望用纯水岸1109房100%产权作抵押向韩文铭借款人民币1400万元，并与韩文铭签订了《借款合同》和《抵押合同》。同日，被告人张少平将向韩文铭借到的1400万元人民币全数用于归还其欠下金恒泰公司的债务，未按照约定支付购房资金。在被害人韩文铭一方多次要求张少平抵押房产的情况下，张少平以能够借到钱还债为由，要求韩文铭不要办理抵押登记。2010年6月24日，韩文铭在多次催款无果后，自行到国土局申请办理抵押登记，被告知该房产权已经被法院查封。且被多个债权人轮候查封，查封总金额多达5000多万元。后来，该房产被法院拍卖得款1500万元。法院按查封顺序归还了个别人的债务，张少平没有其他财产，韩文铭1400万元由此打了“水漂”。

　　公安机关介入后，委托深圳司法会计鉴定中心对张少平通过1109房实施的诈骗活动进行了专项审计，发现她向5人“借款”总额高达6200万元。鉴定结果如下：5月5日，以1109房为抵押，向金恒泰公司借款1400万元;2010年5月20日，以购1109房存在困难为由，向玉城担保借款1300万元;6月11日，以虚假合同向赵辉借得550万元;6月13日，向肖佳银借款1300万元;6月21日，向韩文铭借得1400万元。他们的损失情况为：金恒泰损失740万元、玉城担保损失200万元、赵辉损失32万元、肖佳银无损失、韩文铭损失1400万元。

　　列在审计清单中的头一个受害者，是原房主谢凤如，直接损失金额为1300万元。计算方式为：合同价款为2300万元，张少平仅支付了900万元用于赎楼，余款始终未支付。

　　危险的委托

　　一切都从谢凤如的房产开始。

　　据谢凤如讲，2010年3月，谢凤如放盘出售“华侨城”纯水岸四期1109号房产。2010年5月3日前后，一位自称是中原地产工作人员的徐启打来电话，告知有一位叫张少平的人，有意购买该套房产，并约谢凤如尽快看房。

　　5月4日下午，谢凤如按约同买方看房，但实际前来看房的人却是自称中原地产工作人员的郑蕤宗(中原地产工作人员)，并非张少平。郑蕤宗称张少平是其亲戚，全权委托他来办理。郑蕤宗在看完房之后，于当天晚上告知谢凤如，希望5月5日上午就签订买卖合同。

　　2010年5月5日，谢凤如与张少平签订了《二手房买卖合同》，合同约定该房产交易总价2200万，买房先支付100万定金，余款2100万在2010年6月15日之前全部付至买卖双方指定的监督机构的指定账号中。由于房屋是按揭付款，尚有房款未付清，合同约定，买方自愿自行筹款替卖方赎楼。在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且买方已按一次性付款的条款约定将楼款全部打入买卖双方指定的机构监管账号之日3日内办理房产过户手续等事项。

　　谢凤如出于对中原地产的信任，同意由中原地产中介人员全权负责房产买卖相关的过户手续等事宜，在2010年5月5日分别办理了公证委托书。

　　2010年5月18日，郑蕤宗以谢凤如的代理身份与张少平的代理人卓汉钦、工商银行深圳喜年支行共同签订了第三份《资金监管协议》，张少平存入800万元至该协议约定的监管账户内。但到五月底。张少平以800万元是找别人借的，需要马上归还，希望撤销该份资金监管，再另想办法筹钱。“张少平和郑蕤宗擅自撤销了800万元的资金监管。”这些，谢凤如毫不知情。

　　随后，郑蕤宗要求谢凤如再办理一份公证委托，以便后续张少平在工商银行深圳罗湖支行办理资金监管手续。2010年6月1日，谢凤如再次出具了第三份公证委托书，委托曾素梅、许智、钟英雄、深圳市玉诚担保有限责任公司以谢凤如的名义办理该房产转让相关事宜。谢凤如说，她在办理此份委托公证时，并不认识这些受托人，只是基于对中原地产及其工作人员郑蕤宗的信任才办理了该委托。

　　这些根据中原地产要求做的系列“委托协议”，为张少平后来的诈骗活动铺平了道路。据深圳市公安局经济犯罪侦察局的询问笔录，张少平承认为了进行诈骗，要求中原地产公司的工作人员郑蕤宗、徐启等帮助张少平以该1109房一套房的买卖伪造提供三份虚假买卖合同，伪造的《二手房买卖合同》分别由中原地产公司工作人员徐启填写好，一份假合同成交价是1350万元，后交给工商银行罗湖支行;由中原地产公司工作人员徐启填写好，另一份假合同成交价是1300万元，后由工作人员郑蕤宗提交给工商银行喜年支行;在中原地产公司白石洲分行由郑蕤宗提供第三份假合同成交价是1350万元，供给张少平、赵辉办理资金监管。

　　中原地产无责?

　　该案给各大房产中介公司都敲了一记警钟，它是当前混乱的二手房交易市场的一个缩影。然而在张少平案中，让人大跌眼镜的是，中原地产至今未承担任何民事责任。

　　作为最早的报案人、最大受害者之一，谢凤如在刑事报案之后，就将深圳中原地产按照民事纠纷告上法庭。深圳市福田区法院一审判决认定，中原地产存在严重过错，应承担相应的赔偿责任。判后，中原地产不服，上诉至深圳中院。二审中，法院认为中原地产中介人员在中介服务中的所有错误都是其个人行为，在2013年12月判决中原地产不承担任何赔偿责任。

　　对此，法律界也有人认为，中原地产公司人员郑蕤宗等涉嫌在张少平诈骗犯罪中伪造三份二手房买卖合同，起到帮助作用，是帮助犯，不应逍遥法外，应该受到刑事追究。同时，伪造的三份合同均为中原地产公司二手房买卖合同版本，且伪造行为发生在中原地产办公场所及中介服务的过程中，并且与1300万元资金监管欺诈紧密联系，因此，中原地产也应承担民事赔偿责任。

　　据悉，谢凤如在2014年4月申诉后，广东高院目前正在审查之中。今年8月，记者致电深圳中原地产有限公司，公司有关负责人回应说，公司将遵照司法程序，由法院裁定是非，目前不便接受采访。

　　广东大同律师事务所主任律师朱永平说：“根据《侵权法》规定，用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。劳务派遣期间，被派遣的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由接受劳务派遣的用工单位承担侵权责任;劳务派遣单位有过错的，承担相应的补充责任。”

　　他说，“如果郑蕤总、徐启等人，是在任职期间，并且以深圳中原地产的名义做事，这属于职务行为。因职务行为造成侵权的，用人单位应承担侵权责任。如果深圳中原地产，当时与二人并无劳动合同和社保关系，完全属于二人打着中原地产的名义行事，并且中介费用完全由二人独自收揽，则完全属于个人行为，深圳中原地产无需承担责任。否则，中原地产难辞其咎。”(据中国联合商报)

　　新闻链接：如何防范“二手房”的法律陷阱

　　国家统计局7月18日发布70城市房价变动情况，与去年同期相比，70个大中城市中，“二手房”价格上涨的城市有62个，占比90%。那么，如何防范二手房交易中可能出现的法律陷阱呢?

　　一、签二手房买卖合同之前，一定要确认业主身份及房产的真实信息。首先是业主本人的身份信息，曾发生过卖方通过中介持假的身份证与买方签合同。其次是房产的真实信息，房产的真正权属，有无被查封、有没设置抵押等他项权的限制等。业主身份信息的真实性和房产信息的全面性都是签订买卖合同的重要前提条件，一定要核查清楚，千万不可想当然或只相信中介的保证或承诺。

　　二、必须明确双方违约责任。房产交易比较复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致房产交易不能进行下去，原因可能是卖方的故意或者其他客观的原因，比如银行按揭办不下来等。为了能避免以后出现纠纷无法依约解决，在签署合同时就应明确写清楚双方的责任和权利，并明确违约金的偿付金额和支付时间。很多中介提供的二手房买卖合同都有明确列明赔付违约金的条款，但大多数都没有明确支付期限。这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。

　　需特别提醒的是，中介机构手上的所谓标准《二手房买卖合同》其实并不“标准”，没有任何一个部门或者机构出台过所谓的房产交易标准合同。有的也只是合同范本。所以大家要勇于冲破这些“标准”，把自己期望得到的权利写入合同中去。

　　另外，在违约金问题上，偿付金额和支付时间都约定明确了，买方还是可能在交易中吃亏。原因是有些业主或经纪公司在收取客户定金后，还会带其他客户看房，在房产大涨的时候，很可能有人出价高，业主宁愿毁约，再卖给出价高的。买方除可以收到双倍返还定金外也无可奈何。

　　三、必须在合同中明确办理过户时间、房屋交接期限。在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，买方需要明确付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方承担责任。另必须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间，交接这些费用是房屋本身附属问题，也是划分责任的关键，属于“房屋交付”中的重要条款，。

　　四、必须在合同中注明原有的家具电器归属问题。笔者处理过一个纠纷，业主为了争取顺利转让房产，在签合同时承诺买方，房产交接时将现有的家具电器及部分物品留给买方使用，但没有在合同中注明。合同签完，定金交付后，业主就把多部空调、冰箱、家具等全部物品搬走，价值数万元。因此，遇到这样的情况，买方一定要要求业主把承诺写进合同，并把物品名称、品牌、型号等信息列个清单，作为买卖合同的附件。

　　五.必须列明各种费明细单。购买二手房过程中，买方往往不一定清楚各个环节所需要的费用。税费、查档费、按揭手续费、中介佣金、律师见证费等，都需要在签合同前全部了解清楚，并明确由哪一方承担，以免产生纠纷。(文 / 梁敏基，作者系广东兆丰律师事务所主任，长期从事金融、房地产法律事务。)